如何购买法拍房？需要注意什么问题？

一、什么是法拍房?

法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。在自卖的程序中，原房主还是房子的卖家，但在法拍过程中，法拍房将属于银行，房主将不参与房子的出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的 ，而是以信托拍卖的形式在当地的法院进行的。

二、法拍房产生的原因?

1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的;

2、民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款;

3、司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库;

4、无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

三、购买法拍房过户需要的材料?

1、拍卖成交确认书

2、登公告报纸

3、拍卖行营业执照副本复印件

4、拍卖行法人身份证复印件

5、法人身份证明

6、法人授权委托书

7、法院委托拍卖行的拍卖委托书复印件(2份)

8、协助执行通知书

9、买受人的身份证

四、购买法拍房可能存在的风险?

1、原房主的身份风险

如果原房主是因为放高利贷或是黑社会背景跑路，那么你拍下他的房屋，碰到不讲理的人，日后去你家闹事、算账，真的是个大麻烦。一般情况下，法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险是不容忽视的。

2、不能落户的风险

很多时候，法拍房上面是有原户主落户的，根据目前的法律规定，原户主的户口是无法强制迁出的，除非他本人同同意。那么买法拍房，很有可能户口是没法落在这套房屋上的。

3、无法马上入住的风险

根据法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。

4、补缴费用的风险

法拍房需要缴纳契税和拍卖行佣金。值得注意的是各项费用。购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费的情况。如果拖欠了很久， 这可是一笔不小的费用。

总之，法拍房对于手中资金紧张的购房者来说是一个不错的选择，但是在真正购买法拍房前还是要了解清楚房屋的真实情况，以防出现问题。