阜阳

中国房地产业未来 迈入优良资产建设时代

2018年02月14日来源:和讯名家国内动态责任编辑:Ryuta

2018年是中国改革开放40年,是中国住房制度改革的20年,亦是中国房地产和住宅建设数量发展的关键性历史时期。不过,在未来这种数量建设发展模式将迎来挑战,中国的房地产业界正在思考,如何引领房地产业实现长久价值。

从社会、资源和环境的可持续发展出发,实现我国从资源消耗型向资产持续型、优良资产建设的整体转型已成为当前的首要课题。

2月5日,在第七届中国责任地产高峰论坛上,房地产行业产业链代表再次发出中国百年住宅建设提案,并且指出,打造百年住宅是我国住宅与房地产业实现绿色可持续建设的必由之路,同时推动我国房地产行业从大拆大建的数量时期向优良资产建设时代转型。


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新时代的责任地产

改革开放40年来,伴随着国民经济的巨大发展和社会的巨大进步,建筑业和房地产业蓬勃发展。2016年,全国建筑业总产值已经达到79.36万亿元,增加值达到4.96亿元,占GDP总值的6.66%,同年房地产业占GDP的比重也达到了6.5%。建筑业和房地产业两者总计在GDP的比重已经超过了13%,是国民经济名副其实的支柱产业。

不过,在发展过程中,建筑工程质量问题严重和建筑高耗能高污染也成为我国房地产业面临的两个突出问题。

“所以当前和今后一段时间,实现高质量的住有所居,主要应从居住品质水平和降低资源环境负荷两个方面入手。”中国建设科技集团副总裁、中国建筑(601668,股吧)标准设计研究院董事长孙英在论坛致辞时表示,这两个着力点也是房地产业供给侧结构性改革的主要方向。

中国房地产业协会会长刘志峰在论坛上提出了新时代房地产的新责任:一是解决住房矛盾尽好责任;二是为美好生活需求尽好责任;三是按照高质量发展尽好责任;四是打造工匠精神尽好责任。其中,有三个方向是与美好生活有直接联系的,即健康住宅、百年住宅和绿色住区。

住房城乡建设部质量安全监管司质量处处长廖玉平就如何推动责任地产的发展,结合工作实践提了两点认识:第一,责任地产首先要认真落实法定质量责任,提供合格的建筑产品。第二,在落实法定质量责任基础上,要不断追求高质量化,打造高品质建筑。“住建部下一步全国工程质量监管将会在严格主体责任、健全市场机制、强化政府监管三个层面主抓。”

中国百年住宅建设提案

我国是世界上既有建筑和每年新建建筑量最大的国家。2016年全国房屋竣工面积为42.24亿平方米,其中住宅28.40亿平方米,占比为67.23%。目前既有建筑面积已超过600亿平方米,预计2020年将达到700亿平方米左右。

“重规模轻能效,重表面轻品质,重建设轻长久。”中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫直言,一直以来国内传统建造模式备受诟病,具体表现在设计、建造、集成三方面的问题:首先,设计问题,传统设计方法未考虑内装部品、设备、管线的工业化、集成化,无法实现居住品质优良,后期维护造成了隐患。其次,建造问题,以粗放型建造方式为主,生产效率低、质量难以控制,且造成资源、能源的巨大浪费。第三,集成问题,缺乏完整的工业化技术集成体系,难以实现建设的可持续发展。

中国的房地产业界也在寻求改变。2012年,中国房地产业协会、中国建筑标准设计研究院等开始实施中国百年住宅示范试点项目实践。经过六年实践发展,目前已经发展了三批十个左右的项目,示范项目总建筑面积达100万平方米。

“中国百年住宅”是以可持续居住环境建设理念为基础,力求通过建设产业化,全面实现建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化,通过保证住宅性能和品质的规划设计、施工建造、维护使用、再生改建等技术为核心的新型工业化体系与集成技术,以建设提高居住长久价值人居环境。

为推动我国住宅与房地产业实现绿色可持续建设,引导行业从大拆大建的数量时期向优良资产建设时代转型,中国房地产行业正在发起百年住宅建设倡议。在技术与实践的支撑基础上,百年住宅正在成为引领房地产的全新质量、优良品质与长久价值的的新型标准。据刘东卫透露,中国百年住宅建设评价标准在今年上半年即将出台。

另外,在本次论坛上房地产产业链政企研学媒联合创立了“中国美好生活创新平台”,并发起“美好人居”相关国家课题,计划编制“美好人居”执行标准,发布“美好人居”白皮书,为实现住有所居、享有美好生活贡献力量。

建设单位应该履行八项法定质量责任

如何推动责任地产更高质量的发展?

第一,责任地产首先要认真落实法定质量责任,提供合格建筑产品。

根据现行法律法规,建设单位应该履行的法定质量责任大概有八项:一是将工程发包给具有相应资质等级的承建单位;二是依法招标,不得压缩合理工期;三是向监理单位提供真实、准确、齐全的原始材料;四是依法履行基本建设程序,比如图审、许可、备案等;五是不得明示、不得暗示设计单位违反强制性标准或者使用不合格建材;六是组织竣工验收,验收合格方可投入使用;七是竣工以后要移交相关的规程建设资料归档;八是履行房屋质量保修义务。

从法律法规来看,上述责任都是法律法规明确条文规定的,是法定责任。但就是这些法定责任项落实不到位的问题还是比较严重。

为了严格落实责任质量,近年来住房城乡建设部连续开展了“公共质量治理两年行动”“住宅常见质量行动”,不断健全工程质量管理制度,并且每年住建部都要组织开展全国性的工程安全质量检查,通报检查结果,严肃查处和曝光违反强制性标准和存在严重质量隐患的工程、责任单位以及责任人。

党中央、国务院也非常重视工程质量,近年来连续召开了多次会议,专门强调工程质量问题。其中,以中央名义召开的中央城市工作会议,在2016年下发文件《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理活动和若干意见》,作为中央最高文件,提出要完善质量管理制度,落实总体质量责任。在2017年又连续下发了《中共中央国务院关于开展质量提升行动的指导意见》,国务院办公厅《关于促进建筑业持续健康发展的意见》,后面两个文件都明确提出要全面落实各方主体的工程质量责任,特别是要强化建设单位的首要责任和勘察设计施工单位的主体责任。其中,建设单位的首要责任,是国家最高规格的文件提出来的。

第二,在落实法定质量责任基础上,要不断追求高质量化,打造高品质建筑。

党的十九大报告指出的我国社会主要矛盾转化放在建筑业和房地产业,特别是放在质量工作上也是很贴切的。

我们目前工程质量的主要矛盾就是人民日益增长的美好住房需求,和不平衡不充分质量发展之间的矛盾。从需求来看,人民群众对住房的需求应该是从有房住转化为要住好房。从质量发展来看,质量发展不平衡、不充分,离人民群众住好房的需求还是有较大的差距。

质量是推动国民经济高质量发展的重要内容,是关系国计民生的大事,是全面建成小康社会目标的重要保障,是我们城乡建设系统的重要工作,更是建筑业和房地产业永恒的主题。

下一步住建部全国工程质量监管工作将把质量强国战略放在更加突出的位置,按照高质量发展战略的要求,大力推进建筑业和房地产业质量变革,加快推动行业转型升级,打造中国建造品牌和责任地产品牌。

一是严格主体责任,要按照全程一致原则,进一步明确客观主体的责任边界,突出强化建设单位的首要责任,构建更加合理的工程质量责任体系,同时进一步强化从业人员的责任,严格落实质量终身承诺制度和永久性制度。

二是健全市场机制,建立健全工程质量信用体系,加强信用信息征集和共享,建立失信惩戒机制,用市场手段推动落实质量责任,防范和化解工程风险。

三是要强化政府监管,要大力推进放、管、服改革,规范监管行为,突出监管重点,落实监管责任,创新监管方式,推行双随机、公开检查方式,提高质量效能。

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