大悦城租金增长率首次跌至个位数 轻重并举陷两难

曾经以专注经营商业综合体大悦城而闻名的大悦城地产正在经历悄然的转变。

3月12日，大悦城地产发布截至2017年12月31日止年度的全年业绩报告。作为央企中的为数不多的商业地产运营商，2017年大悦城的整体业绩仍然维持稳健。公司实现销售物业合同签约金额为81.56亿元，同比增长79%;营业收入116.58亿元，同比增长67%;净利润25.75亿，同比增长101.96%。

虽然整体业绩维持了稳步的增长，近年来大悦城也一直在提倡轻重并举以减轻资金负担，但在融资环境整体趋紧背景下，作为以商业综合体开发运营为主要发展模式的企业，资本市场对于大悦城的未来发展仍然存在一定的担忧。

租金收入增长率首次跌至个位数

虽然2017年度的整体业绩飘红，但《华夏时报》记者留意到，业绩良好的背后，大悦城正在发生一些悄然的转变。

首先，2017年度，大悦城销售待售物业收入及一级土地开发收入首次超过了投资物业租金及相关物业管理服务收入，分别达到71.36亿元和34.33亿元，占整个营业收入的比重分别达到61.21%和29.45%。2016年，二者所占比重还分别为39.44%和44.70%，而2015年，二者所占比重分别为28.51%和50.30%。

可以明显看到，整个营收结构当中，投资物业租金收入及相关物业管理服务收入虽然绝对值仍然在增加，但所占比重却呈现逐年下降的趋势，反倒是销售待售物业收入及一级土地开发收入增长趋势迅猛，在营收结构中所占比重也不断提升，显示大悦城不再一味依靠经营物业租金收入，而是逐步加重销售物业的比重。

其次，需要关注的是，2017年，大悦城投资物业租金收入及相关物业管理服务收入同比增长率达到9.93%，而2016年该增长率还维持在17.54%。这也是大悦城经营物业租金收入增长率首次跌破上市以来的个位数。

《华夏时报》记者了解到，由于连续几年都未再有新的并表的购物中心开业，而原本已开业多年的商业综合体大多已经运营十分成熟，租金收入日趋稳定，所以大悦城近几年整体租金收入增长率一直呈现放缓的趋势。

而在提出轻重并举发展策略以后，大悦城以管理输出形式获取的轻资产项目，由于不占股权或仅占少数股权，不做并表处理，而大悦城并购获取的项目，部分又是采取并购基金的形式，也未必会纳入报表之中，所以呈现出来的结构就是，大悦城整体的租金收入，一直都主要来源于大悦城目前已开业的七个大悦城项目。

在此背景下，要想实现整体业绩水平的稳步提升，适当增加的销售物业配备就显得必不可少。《华夏时报》记者查阅显示，2015-2017年，大悦城分别实现物业签约销售额31.65亿元、45.67亿元和81.56亿元，呈现逐年大幅增长趋势。

轻重并举中的两难境地

需要注意到的是，大悦城的此种转变，正在影响其作为专注商业综合体运营商长期以来维持的较高毛利率水平，年报数据显示，2015年-2017年，大悦城分别实现毛利率54.90%、53.81%和45.02%，出现了逐年下降的趋势。

大悦城财务总监许汉平在3月12日大悦城举行的香港业绩会上，明确表示了对2018年融资环境的担忧，其表示，“2017年资金成本虽然下降了，2018年我们认为肯定会上升，在去杠杆的政策环境下，国内的融资环境非常紧，并且越来越紧。”

一方面是融资环境的不断缩紧，另一方面，预期短期之内并不会放松的政策调控也在考验着大悦城的物业销售能力，在这双重压迫下，大悦城2018年将面临一定的经营压力。

除此之外，要想加大销售物业比重，大悦城必须加快与中粮地产的重组进程，方能打破一直以来备受资本市场质疑的同业竞争问题。但截至目前，中粮自宣布启动大悦城地产与中粮地产两大地产上市平台的重组以来，已推进重组超过7个月，超过了证监会规定的重组不得超过6个月的限定，但始终连重组的具体方案都没有披露。

在此次业绩会上，关于何时能够实现重组，许汉平回应称，“应该很快就会有消息。”而大悦城董事长周政则补充称，重组工作在政策方面得到了全力的支持，但因为国企改革存在技术问题需要反复研究，中粮正在积极沟通。

而针对外界此前传出的大悦城私有化的猜测，许汉平则明确答复，目前没有私有化的计划。

显然，关于重组以及大悦城的未来发展，周政及他的管理团队仍然需要花费更多心思。