地价回到三年前！土拍趋冷南京也凉了

今年土地市场供需分歧加大，土地流拍现象在下半年愈演愈盛。

据中国证券网报道，9月7日周五上午，南京进行了两幅宅地拍卖，最终分别被龙湖、招商拿下，总价57.1亿元，其中一幅底价成交。

其中，位于南京城南铁心桥区域的地块，经过3轮竞价，被龙湖地产以23.6亿元拿下，楼面地价13993元/平方米，没有达到竞自持条件。上述报道指出，这一价格相当于回到了3年前，且和邻居地块相比也低了近4000元/平方米。

而另一幅地块位于南京江北雨山路，只经过1轮竞拍，被招商地产以33.5亿元的底价拿下，成交楼面地价14123元/平方米，相比于对面刚开盘项目的地价低了近8000元/平方米。

南京土拍不止趋冷，还在“缩水”。昨日南京市国土部门发布公告称，取消燕子矶2018G42、江浦2018G44、六合2018G45三幅地块的出让，这意味着7日拍卖地块仅剩下铁心桥2018G41和江北2018G43两幅。

对此，扬子晚报网援引业内人士指出，地块拍卖前临时撤拍并不鲜见，多数是由于土地规划调整因素导致。同时，也有分析认为这是土地市场趋冷的标志，开发商拿地前愈加理性。

南京土拍持续趋冷 倒逼现房销售政策取消

为了给当地楼市降温，南京土地市场于两年前规定，当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”。如今，执行现房销售政策两年有余，土地拍卖成交由过热转向过冷。

2018年上半年，土地出让面积同比增加52%，成交总价却下跌9.74%，平均溢价率仅为1.93%，表现出房企极低的拿地意愿。到了下半年，这一趋势仍在持续。

到了七月中下旬，南京土拍取消现房销售政策，并全面推行竞争自持面积，明确要求拍卖中竞价达到最高限价时，改为竞争地块内自持商品住房(租赁住房)建筑面积，申报面积最多者为竞得人。

华尔街见闻会员专享文章《快评：开发商的胜利?南京土拍趋冷倒逼现房销售政策取消》中提到，对于开发商而言，此前的现房销售意味着一到两年的开发及销售周期，资金沉淀成本过高，不符合周转效率的要求，一定程度上抑制了新房有效供给。而南京土拍新政短期内将刺激开发商入市拿地，长期将增加南京的新房供给，是一次市场趋冷倒逼出来的政策放松。

此外，新华社援引业内人士认为，竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积，是从土地出让环节开始对房地产租售比例进行了一定约束，是推动租售并举的住房制度改革的一项源头举措。

众多一二线城市均现流拍 几乎全底价成交

除了南京之外，还有众多一二线城市均现流拍或底价成交。

中原地产研究中心公布的数据显示，今年前7个月，全国房地产市场土地流拍一共有796宗。

其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高。而二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%;三、四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

到了八月，各地土拍结果依然凉凉：除了南京之外，先后有太原、杭州、广州，拍地或以底价成交，或与底价擦线。

此前，2014年是近年来土地流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗。由此看来，今年的土地流拍程度还要严重得多。

本轮流拍的动因是什么?

中信建投表示，今年土地市场供需分歧加大，流拍率甚于2014年。尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。

同时中信建投指出，此次流拍的动因与上一轮不同，2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，销售市场稳定，今年全国热点地区土地市场整体降温，流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

类似地，华创证券研报认为，下半年流拍现象增多，从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱，同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显，下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。