存量时代来临 商业地产春天在哪里

阜阳楼盘网讯：去年阜阳楼市转好，住宅市场库存得以大量消化，但相比住宅，庞大的商业地产库存已经成为当前迫切需要解决的难题。

据安徽省统计局统计，截至2016年末，全省非住宅类商品房待售面积为1199万平方米，占库存总量的49.9%，同比增长16.9%，比商品住宅高35.9个百分点。2017年2月阜阳商品房非住宅剩余约1.5万套，库存面积已达130万平方米占全省库存总量的十分之一。

阜阳商业库存套数与面积

统计数据显示，2016年12月阜阳商业库存面积已达1311495.35平方米，截止2017年2月库存面积为1302436.38平方米，2个月仅去化9059平方米。如此庞大的商业库存量，即使经济形势好转、办公、公寓市场发展等利好因素，这部分库存仍需较长时间消化。

商业地产“入冬” 房地产市场进入下半场

商业地产“入冬”当前的房地产市场已进入下半场，阜阳城市发展虽快，但新区楼盘入住率较低，造成社区商业所需的消费需求与增长动力不足。当前住宅限购商业地产投资成本高、投资风险大，且其他金融投资品的大量出现，也让投资者们有了更多的选择性。商业库存大产品供大于求，社区商业地产投资已进入买房市场。

去库存宜分类施策“有保有压”

地产名人任志强指出，在目前的7亿平方米库存里，有2亿多接近3亿平米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1：1，另外每年还有3亿多平米写字楼和商场竣工，这个速度很难消化。

住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌说，当前去库存呈现“三大”特征：库存大、分化大、难度大。政府的责任是真正管控好土地的供应量，不要什么地段好什么地段就卖商业地产，不要“这个地方一定要搞写字楼、这个地方一定要搞购物中心”，而是要根据市场需求，该扩大的扩大，该减少的减少，有保有压。

对于商业地产去库存，相关专家和业内人士建议：

一是优化供应结构，通过政策调控助力库存去化是重要手段。对于增量市场，因城施策，优化供应结构。根据城市不同情况，因地制宜采取措施。对于库存量大的三四线城市，要暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市，适当加大土地供应，防止价格上涨过快。

政策优惠方面，通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策，降低企业资金压力。

二是参考福建、四川、昆明等地做法，支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更。一般来说，商业用地价格要低于住宅用地价，如果改变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么?是按照起拍价还是按照周围其他地块的参考价?这在“商改住”政策中要细化落实。

三是降低房企资金压力。业界盼望减免非住宅房产税，取消企业所得税及土地增值税预征，降低“营改增”增值税税率，明确利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。

企业思路转变是根本之道。对于企业而言，无论是“商改住”、还是“商改办”，政策只是特定时期助力库存去化的手段，而非解决商业地产去库存的根本之道。简言之，商业地产库存去化的出路还是思维的转变，一方面通过合理定位，业态和功能的合理布局或调整，提升商业地产价值;另一方面通过资产证券化化解大量资金的沉淀，最终实现退出。