张羽冲：房产上涨是拉动消费的启动源

张羽冲是谁?

刚接到“改革开放40年之年代人物”采访张羽冲的任务时，我冷不丁地问了下自己。

随即上网检索，原来是一位60后大咖，他的光辉事迹是，从钢琴教师到房产投资“小散”，再到庄家，产品涉及住宅、商铺、文旅，每次都踩对节奏，让他收益颇丰。因而被媒体贴上“京城房产投资第一人”的标签。

他为什么这么厉害?为什么在房产还是猛如虎的时日选择功成身退?他对今时今日的房地产市场又有何种看法?这些年他又在关注什么?

带着这些疑问，我们和张羽冲约了一次访谈。2月1日，泛海国际的羽冲咖啡厅，一壶黑茶，两杯咖啡，一位原是陌生的人物形象在抑扬顿挫、情绪充沛的表述中变得丰满，张羽冲的投资观、教学观乃至他的人生观以及方法论，在两的光阴里铺展开来。

张羽冲

(一)

那天，张羽冲身着黑色衣服，边讲电话边进来，声音洪亮，双眼炯炯有神。落座看提纲之时，对于第一个关于他当年投资房产的问题提出些许异议：“当年大家只关注我投资房产赚钱的事情，并没有看到我教学上取得的成功。”

2002年进入房地产领域之前，张羽冲是北京交响乐团首席圆号手，还是一名钢琴教师。回忆当年的教学成果，张羽冲用“壮观”来形容，“六岁半到七岁弹到九级的学生非常多，参加比赛之时，前三名都被我的学生包揽了。现在奥地利教皇御用钢琴师还有我的学生呢。”

言至此，张羽冲脸上闪过一丝自豪的表情。这当然归功于他科学的教学方式，也是他善于穿透问题本源寻找解决方式的表现。“一个是怎么练，用最短的时间练好不烦躁，二个是解决人性，为什么弹琴，三人一组，奖励好的，不批评差的，让他们有动力去练习。”

前来拜师的学生络绎不绝，张羽冲的教学费也水涨船高，为同行数倍。“我在87年的时候一个月便能挣到小一万，当时平均工资才几百元。”这也是当年同龄人纷纷选择出国而张羽冲仍然留在国内的原因，“在国外与在国内收入都差不多。”

为什么不继续教下去?因为张羽冲敏锐地捕捉到政策的变化，“当时政府发了一个文件，学音乐不再加分”，这在张羽冲看来，学生学琴的最后一丝动力都被抽走了。2003年，张羽冲彻底停止教学，但开启了另一扇流金岁月的大门。

(二)

张羽冲的投资秘诀之一便是跟着政策导向走。1998年，中国房改启动，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。意味着个人可以按揭贷款买房，这星星之火燎原了整个中国房地产市场，积压已久的住房需求被引爆。

“政策明显鼓励发展房地产业。而北京住房需求又很旺盛。”张羽冲计算着，当年北京1300万人口，每人若增加0.5平米，就是750万平米的住房需求。恰巧2003年遭遇非典，商品房开工面积大降，而需求仍然存在。张羽冲择机进入了房地产领域。

低买高出，让他在房地产领域声名鹊起，也是其“京城房产投资第一人”称号的由来。又在房地产市场最火的时候，选择全身而退，而后又转战海南投资旅游地产……张羽冲的投资经历在购房者及开发商眼里，颇为传奇，随着一次又一次的成功投资，知名度也越来越高，他也常被开发商请去为项目背书。

在调控如紧箍咒的当下，房地产是否还适合投资?

“房子是按两个逻辑来计算，一个叫投资，一个叫配置。”张羽冲解释道，投资要算回报率，每年回报率不低于12%、15%，10%、8%的回报率只能叫理财;配置则是资金充裕，房子只要不贬值即可。“对投资而言，我不建议，对配置来说，我不反对。”

张羽冲进一步说道：“投资是分阶段的，初级阶段要先知先觉，当大多数人都不知道时，你便是抄底;中期阶段，买入可能赚钱，但风险也很大，这个时候人们表现比较疯狂;末期就有可能赔本、被套。”

对于张羽冲而言，他从来不关注后阶段的生意，只关注初级和中期阶段。“期的事情不关心，能涨能挣钱也与我没关系，这个时候我会去寻找新的领域，发现新的事情。”此外，他对房价上涨也有着独特的解读。他认为，房产的增值拉动了社会的消费并促进升级，是拉动消费的启动源。“房产升值让购房者赚到钱了，大家敢买车敢消费了，不然一个老百姓只挣两万块，敢随便花钱吗?”

(三)

或许是因为此前讲课的习性， 又或者是音乐的细胞仍在流淌，张羽冲讲话时，抑扬顿挫，轻重缓急分得特别清楚，让现场极具感染力。他的眼睛也会牢牢锁住你，仿佛不仅是语言在和你交流，灵动的眼睛也在向你传达着信息。

张羽冲和女儿

时下，张羽冲关注的领域再次回归到教育，先从国际学校开始。因为北京的教育制度已经发生变化，非京籍的学生不能上初中，此外二胎放开，生源扩大，选择国际学校的学生会越来越多。

一贯对事情有着鞭辟入里见解的张羽冲，对教育同样有着独特的看法。他认为，教育分三种模式：一种叫产品，流水线下来的;一种叫工艺品，也是流水线下来的，但多了一门外语等。另一种则是艺术品，也是张羽冲的选择。

“艺术品是高审美和独立的思维方式，公立学校培养产品，私立学校、公立学校培养工艺品，艺术品则需要家庭背景。”他还认为，培养孩子有两个概念，一个注重培养审美，一个注重培养技能。而张羽冲会把培养审美前置。

最能体现他教育理念的莫过于张羽冲两个可爱的女儿。在谈到教育理念之时，张羽冲时不时以他对女儿的教育举例，还与我们分享他女儿弹钢琴、练口语的视频。“孩子就是你的作品，这个作品如何能完成得有他自己的特色，他/她其实也是你自己档次的映射。”

在张羽冲看来，孩子成长后分为四种：第一，叫成才，与你无话不说，还亲;第二是成才，但与你有隔阂，这是中国的普遍现象;第三是没成才与你很亲;第四是没成才也不亲。显然第一种是张羽冲想要的。

他说，“70到90岁的这20年，我希望的生活状态是儿女围绕身边。不要盲从出国，一年也见不到一次，孩子能有出息还能天天在一起，吃晚饭的时候，所有成员都在，饭毕再解散，忙各自的生活，这才是家庭生活的最高境界。”

40年，中国房地产的历史长河写满了故事，多少创一代相继隐退，王石、冯仑、任志强、易小迪等，更与普罗大众接近的还是以张羽冲为代表的投资人士，他们的故事更能成为样板与时代的注脚。

【采访手记】张羽冲：左手音乐 右手投资

我们是在位于东四环某高端小区的“羽冲音乐”咖啡厅采访张羽冲，这家咖啡厅位于这家高端小区的会所内，隔着咖啡厅透明的玻璃窗，便是会所的泳池。也许是工作日上午的原因，泳池除了偶尔有工作人员出入外，显得格外安静。

1999年开始涉入房产投资，18年间，60后的张羽冲因其房地产准确无误，被誉为一个神一样的存在，世俗意义上的成功，已经成为他身上最耀眼的标签。

然而，“中国房产投资第一人”光环背后，张羽冲的形象与我期待的不大相同。他讲话富有独有的感染力，身上有一股由内而外的人生通透感，还有与年龄不符的好奇心，比起房子，他更愿意谈论音乐、教育及三个可爱的孩子。

张羽冲和他的儿女们

投资其实只是张羽冲的副业。在投资房产出名之前，他是科班出身的艺术家，本职工作是北京交响乐团的首席圆号手。聊起音乐，张羽冲眼神突然柔和起来，双手在桌子上打着节奏，略微随着节奏摇晃身子，让他感受到另一个世界的美与诱惑。 “大家只关心我投资房子赚钱的事情，从来没有人问我教学这块取得了多大的成功。”张羽冲说。

张羽冲这句话让我想起阿兰·德波顿和他那本《身份的焦虑》。2004年，在《身份的焦虑》这本书中，作者阿兰·德波顿提出了一个困扰着无数人的命题：身份对我们意味着什么：为什么我们渴望得到别人的认同?对于金钱和时尚的欲望之壑为何总也填不满?我们到底怎样才能克服这种身份的焦虑呢?

对于当下的中国，教育焦虑、财富焦虑、中产焦虑……，我们该怎样理解这种变化?又该怎样评估这变化对我们自身带来的影响?焦虑似乎成为中产阶层的标配，

面对焦虑，有的人思考焦虑是否真的有意义，有人选择用有效的方式解决“焦虑”，张羽冲显然是后者。张羽冲用一种独有人生哲学让音乐人、投资者双重身份融洽相处，找到共通之处并取得骄人成绩。

张羽冲的方式看似简单直接，抓住规律，找问题的本质，然后寻找解决问题的高效方法，“我八十年代投资的时候，我做电器生意，你会发现每一个时期大家最向往什么、最缺什么，就按这个逻辑来想。”张羽冲说。“八十年代属于物资短缺，你发现做家电生意要是能做得好，人人都来上门找你，你不用找客户，你只要找到货源，自然就有人来买。”

这样的方法论用到上世纪90年代末、2000年代的房子上，在判断房地产市场，张羽冲观察四样事情：政府政策导向、人口净流入还是流出以及资金和租售比。

这样的方法论，也许与张羽冲作为音乐人特有的敏感神经密不可分，“上世纪 80年代，我研究了一套特别科学的方式教琴，一个就是怎么练，第二，是解决人性。”张羽冲说。

张羽冲说，他下一步的计划是教育，“教育我其实不是为了赚钱。出发点就是我把我的人生的经历，我的教育，我的生活，我养孩子的精力，我想分享给更多的家庭让大家少走弯路

“人一生的成功不是某一方面的成功，而是生活各方面的全面平衡。”这句话在张羽冲身上得到完美诠释。