回报率不高 住房租赁市场大行唱主角

一边是部分银行暂停受理房地产行业新增授信或暂停房地产开发贷业务;另一边，则是银行抢滩布局房地产租赁市场——进入2018年，银行对房地产相关业务冷热不一。

2月初，中国银行在上海宣布全面进军住房租赁金融市场。在此之前，中国建设银行、交通银行等已表示要全面进入金融住房租赁市场;中国农业银行、中国工商银行、中信银行以及城商行中的南京银行，也均对此市场有所布局。

然而，银行信贷资金具体怎样流入住房租赁市场、长租房领域周期长而租金回报率低的难点如何解决、市场推出机制如何……依然是目前多数银行观望不前的原因。

抢先“试水”

《中国经营报》记者粗略统计，自2017年10月底至今，建行、中行、工行、交行、农行、中信银行纷纷与地方政府合作平台、房地产巨头企业等签署百亿、千亿级别的合作协议，上述6家银行在住房租赁领域的意向性授信总额已超过万亿元。

此外，2017年11月，在城商行中南京银行南京分行参与设立了40亿元住房租赁产业基金，试水住房租赁行业。

苏宁金融研究院高级研究员石大龙告诉记者，无论是B端还是C端，住房租赁都是轻资产市场，缺乏抵质押物是银行此前不愿涉足住房租赁市场的主要原因之一。“目前除几大国有银行及个别股份行、城商行外，其他大多数银行并未介入这一市场的原因是目前住房租赁金融仍没有风险可控前提下的清晰盈利模式。国有银行进入，一方面是为响应政策号召，另一方面也因为大行的风控能力相对较强。”石大龙如是说。

尽管各大银行推出了意向授信、住房租赁贷款等金融支持手段，但在实际操作层面，存在供给端和需求端潜力未释放的状态，国有银行进入住房租赁市场仍处于摸索的阶段。

从银行“试水”的情况看，在提供资金支持方面，目前各家银行主要从三方面切入，其一是参与支持政府和房地产开发商开发新增长租房源项目;其二是配合企业收购、改建大中型城市闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等存量物业，对租赁住房的企业提供用于收购、改造、装修等的授信业务支持;其三是围绕住房租赁提供全生命周期的融资服务。

中行相关负责人告诉记者，以该行为例，“新增优质租赁住房项目”和“存量盘活类项目”的融资在抵押担保等增信措施方面有一定差异，但在融资成本方面没有定量的差异。

上述三种切入方式涉及的合作对象又主要分为两种，即“银企”合作和“银政”合作。

在银企合作中，银行与房企双方签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源，同时银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品;在银政合作中，银行与政府联手建设住房租赁管理平台，在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。

尽管在种种利好政策的刺激下，“住房租赁蓝海”概念被市场普遍认同，但某国有银行个贷部人士坦言，目前租赁住房市场面临的主要难题是项目的预期收益率普遍较低，“经济账难算”。

某国有银行信贷部人士亦认为，要激励更多银行参与到住房租赁市场中，关键要让银行看到业务的“可持续”。“尤其对于中小银行而言，近年来其经营压力逐渐增加，要让这些银行尽快进入住房租赁这一陌生的市场，响应‘租购并举’，需要更多政策的支持。”

上述中行相关负责人给出4方面建议，其一是建议进一步健全相关法律和政策，出台租赁住房的相关指导意见，着重维护承租人和出租人的合法权益，保护弱势群体承租者的权益，提高其消费的意愿;其二是营造更加宽松的财税环境，给予更大的优惠力度，才能有效推进更多企业加入住房租赁市场;其三是参考上海模式，控制租赁住房土地出让价格，使得重资产项目持有成本可控;其四是建议在部分区域对租赁住房融资给予专项贴息。

“另外国内退出机制没做到位，这跟房地产租赁市场的金融刚刚起步是有关系的。后期要确保盈利，鼓励更多的资金进入，肯定要考虑退出机制，包括金融产品本身的退出、上市等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

同策研究院首席分析师张宏伟认为：“长租公寓不赚钱是业内公认的事实，规模大了的确能摊薄固定成本，增加利润率，但实际上这个市场骨子里依然是个三分钱生意。市场化的租赁住房本质在于先租后买，买是最终安定基础，也是租售同权实现的最终方式。伴随着收入水平的提升，租赁住房的群体会不断转化到住房买卖市场，租赁市场空间不会一直无限制放大到3万亿~4万亿元的规模。”

另外，严跃进认为：“因为政府的鼓励，银行等金融机构对住房租赁主体的融资已经在进行，所以供应端的融资问题不大。但是需求端存在问题，很多人很难理解给租房人提供租房贷款具体是怎么样的概念，公众对此比价模糊，那么这就是潜在的问题和风险。”

“虽然资产证券化等方式为长租公寓融资提供了资金的支持，从现实的操作层面来讲，有可能这些资金不能马上或百分百用到长租公寓上，也有可能投资到相关房地产开发领域中去，资金的流向未来要关注。”张宏伟如是说。

痛点待解

随着住房租赁市场机制的逐步到位，“以租代购”日益成为住房消费新理念。而租赁市场信息不对称、交易不顺畅、服务不到位，已经成为影响租赁市场发展和租赁体验的主要痛点。

因此，各家银行与各省市住房租赁市场达成“合作协议”受益的不仅有住房租赁市场的供给端、需求端，还有第三方服务端。记者从工行北京市分行了解到，该行未来五年为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持，合作对象包括供给端即租赁住房建设方、产权方、运营方、联营合作方;需求端即租赁住房承租方;第三方服务端即信息服务方。

在梳理各家银行进入住房租赁市场的情况时，记者注意到，针对信息不对称等市场痛点，银行还为租赁市场提供了资金之外的支持。

以中行为例，针对房租贵、房源少、房况差、房管乱的普遍痛点，中行推进智能化、数字化科技应用，以开放化、共享化的定位，通过线上线下、金融非金融的深度融合，打造“信息通畅、交易顺畅、服务流畅”的“中苑”品牌综合金融服务平台。

此外，中行加快在政府端、机构端、个人端的服务布局，如在政府端，采用合建、对接两种模式，建立数据互联机制，解决租售同权相关权益办理、人房验真等难题，完善基础信息服务等租赁市场支撑体系，支持政府做好租赁住房相关的政务服务等基础工作;在企业和个人端，中行为企业及个人房屋拥有者提供房源发布渠道及客户对接通道，拓展专属资源，同时，以大数据提升信息可信度，依托人工智能技术提升租赁撮合准确率，提供智能合约、智能搜索、智能管理等服务，有效连通交易断点，支持客户在线找房、约房、签约、支付等操作，提供租房交易全流程支持，使租赁双方的租赁行为和租约执行更加规范。

与之类似的还有建行打造开放共享的住房租赁服务平台系统以及“CCB建融家园”品牌社区，从住房供给侧发力，多渠道获取稳定、高品质的房源，实现真企、真人、真房、真交易、真数据、真信用;交行也表示，在住房租赁领域，已推出从融资支持、平台建设、个人住房租赁、咨询服务等“全链条覆盖、全产品配套、整合平台支撑”的金融服务。

建行还在广州建立广东建融住房服务有限责任公司，在上海成立上海建信住房服务有限责任公司，这两家公司均为建信财富(北京)股权投资基金管理有限公司的全资子公司。

“与销售市场不同，住房租赁市场的租后链条长，服务环节多，需要专业化的运营机构或团队支撑长期管理和服务，目前涉足运营服务环节的专业机构较少，运营管理平台搭建和品牌建设处于起步阶段。”中行相关负责人告诉记者，围绕租赁运营市场“管理无序，运营失范”的难点，中行正在通过收购或参股方式组建运营团队，依托集团全球化、综合化的平台优势，整合海内海外租赁住房运营经验，加强跨境跨界合作，致力于打造全新运营模式。