一位营销总眼中的燕郊房事

发布时间： 2016-07-12 08:37:55

来源：楼盘网

2016年上半年已过，作为帝都楼市风向标的燕郊在这半年中依然坚定的跟随帝都的节奏前行，从前三月的躁动涨价到四月之后限购、限售，从一手房到二手房的热传导，外界看到的是一个非理性抬价的楼市，但作为燕郊当地操盘手的谢力（化名）却认为自己度过了一个“煎熬”的半年。

　　7月7日，三河市在4月10日发布商品房限购细则后，再次发布二手房限购通知，意在加强监管此前未严格执行限购措施的二手房市场，燕郊楼市下半年的走向捉摸不定，对此，谢力等燕郊开发商认为，燕郊楼市是典型的政策市，房价下跌还是补涨，要看政策执行的力度。

　　“煎熬”的上半年

　　与普通购房者感受到燕郊房价“无节操”上涨不同，已经在燕郊楼市从业十多年的项目营销负责人谢力用“煎熬”来形容上半年燕郊的楼市。

　　他认为，燕郊市场之所以火热，主要是受北京（楼盘）副中心概念影响、同时北三县开始严控一手房供应，在这个矛盾之下，形成了燕郊楼市火热的局面。

　　“春节以后，从3月份开始，燕郊楼市继续延续去年的利好形式，房价向更高的水平冲刺，3月份燕郊楼市均价冲破2万元/平米，很多楼盘均价都到了2.2万元/平米~2.3万元/平米，个别项目还要蹦到3万元/平米。”谢力回忆到，主要是政策利好帮助燕郊楼市延续火热行情。

　　据了解，今年上半年，政府出台了去库存的多项利好政策，如满二免税（个税）、营改增等，此外银行方面在按揭贷款、降息等方面也都释放了利好，

　　“这对3月份之后的燕郊楼市是特别好的，这个基础上各个项目都在疯狂的涨价，加上通州限购带来的溢出效应，各种效果叠加，到四月的时候，燕郊个别项目真的卖到了3万。”谢力称。

　　但这种利好马上遭到了政策堵截。

　　4月1日廊坊市出台加强商品房监管的措施，被市场简称为“廊九条”，4月10日三河市发布本地廊九条执行细则，包括“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”、“销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%”等严厉措施。

　　“除此之外，三河市还暂停了商品房新预售证的发放，这导致燕郊楼市被迅速冻结。”谢力讲到。

　　但是从现在来看，燕郊楼市却并未重复因政策调整而大幅降价的老路。

　　“这是因为市场预期没有减弱反而加强了，以前的楼市下行是因为利好消息被辟谣，或利好政策取消，而这一次并不是。”谢力讲到。

　　由于市场预期加强，购买需求依然旺盛，但限购、限售导致新房市场断顿，在这其中二手房市场却并未严格执行商品房限购措施，于是购房需求被转移到二手房市场，导致二手房价迅速升温。

　　从年初到现在，如东方夏威夷、潮白人家等传统优势小区，最高二手房价格上调了3000元/平米，同比几乎翻了一倍，其他小区也涨了70%~80%。

　　“从营销角度说，这样的政策突袭是对我们最大的冲击，政策出台前我们的房源就已经卖的差不多，而新预售证又迟迟不放，现在只好干坐着休息。”谢力描述到，目前燕郊很多项目都是如此。

　　“4.10商品房限购令”、“7.7二手房限购令”能否抑制燕郊楼市的狂热还有待观察，但影响燕郊乃至环京楼市的那支生力军却不容忽视。

　　被忽略的环京楼市生力军

　　燕郊房价的暴涨，其意义早已超出自身区域范畴，如果说燕郊追通州，那么大厂、香河、固安、武清等地就可以说是追燕郊。

　　谢力称，燕郊这一轮的涨价，带动了周边的香河、大厂、永清的房价迅速跟风，当燕郊房价到2万元/平米的时候，这些县市的房价仍比较低，比如永清当时只有约6000元/平米，这样就形成了一个断崖式的，开发商开始在这些地方迅速发力。

　　现在永清房价已经到了1万元/平米，固安房价也到了1.3万元/平米，香河、大厂更是提到了1.5万元/平米。

　　此外，带动这些地方房价上涨的，还有一支被忽略的卖房生力军。

　　“燕郊市场80%的项目是分销联动、做渠道，在燕郊楼市遭遇限购、限售，清理马路派单渠道的背景下，这些地方（大厂、香河等）开始用高点位吸收了燕郊的很多分销过去。”谢力称。

　　他分析道，“三河发布限购令之后，暂停预售证发布，但是由于通州市场的利好政策，开发商对市场预期判断依然是大利好，因此一不降价，二不强推，就停下来整顿。但是分销代理停不下来，它停下来就没法养人，所以这时候

　　分销代理开始大量的撤人，85%到90%的分销都走了，预计大约2万分销人员分流到香河、永清等地，去了以后，批量比较大，市场比较热，项目也很多，带动了这些区域项目的销售，销售的差不多之后，又分流到了武清、宝坻等周边区域。”

　　政策的限制、分销渠道的分流，导致谢力的压力陡增，对他来说，上半年燕郊楼市可以说是骤热骤冷。

　　现在他把下半年的收成寄托在政策的稳步执行，他认为，如果下半年北京副中心的概念没有实质性的进一步动作，到年底燕郊的价格会出现一波回调。

　　谢力关注的实质性动作，包括据说年底开工的京平地铁平谷线、徐尹路(燕郊段)潮白河大桥的施工进度，以及医保联动等等，除此之外，似乎也没有更多能让他心动的了。

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