环北京楼市调查（三）：“保护伞”下的香河乱象

发布时间： 2016-08-02 09:22:56

来源：楼盘网

　　在距离北京（楼盘）最近的北三县中，香河房价不是最高的，涨幅也不是最大的，但是它的知名度一点不比其他地方低。相比三河燕郊楼市的“疯”，大厂的“快”，香河楼市最突出的特点，可以用“乱”来形容。　　从2011年土地违规，到2016年殴打万科工作人员，香河土地市场乱象丛生。不过，对此，香河相关部门却并无明确的表态。　　“在香河，一方面土地市场实际上是出于半市场化的状态，常年底价成交，但外面的企业要进来很难；另一方面，当地对房价的管控措施并未严格监管，任由房价疯涨。”业内一位了解当地市场状况的人士表示。　　在这样的市场环境中，“成本最低化，利润无限化”成了香河楼市最真实的写照。不过，未来香河还有更多发展需求，但乱象能否遏制，仍考验着当地主管部门的决心和行动力。　　土地市场乱象丛生　　香河乱吗？当地开发商、政府肯定说不乱，比如香河土地市场可以说全国最稳定，2015年全年香河出让的可查的45宗土地中，最高溢价率才4.28%，平均溢价率才0.95%，今年为止出让的32宗土地，平均溢价率更低，只有0.67%。　　更何况今年国内土地市场已经沸腾不止，中原地产数据显示全国总价超10亿地块超过257宗，溢价率超过100%的有126宗，远超去年同期，能在如此沸腾的楼市中保持土地溢价率不超1%，香河土地市场还不算“业界良心”？　　但从购房者到当地被征地人却都不说香河楼市好，被征地人不满赔偿标准，购房人说性价比太低。　　被征地人的不满不可小瞧，就是因为被征地的群众不满征地标准，才在2011年曝出香河土地违规问题，最终县长张贵金、国土局长周春华、副县长闫再兴等多名一把手被免职。　　香河的乱，也正是从此事开始全国知名，时过五年，香河土地市场再次以乱出名。　　7月8日下午，万科与五矿联合体在参与香河土地竞拍途中被一伙不明身份的人拦截，车被撞毁，竞买者遭殴打，万科随后报警。当天的土地拍卖也延期举行。据知情人士透露，参与本次竞拍的本土“地头蛇”企业将万科与五矿联合体视为拿地最大阻碍，该房企企图通过如此野蛮手段逼迫万科五矿“知难而退”。　　业内评判，几乎全部底价成交的香河土地市场，实际上并没有像表面上那么稳定，背后争抢的激烈、野蛮程度可以说远超其他城市。　　房价追涨的“苦果”　　尽管香河地价几乎全国最低，但香河房价并没有体现这一优越性，房价利润率远高于北三县中的另外两个兄弟。　　7月10日，紧邻“五矿万科城”的“香公馆”项目开始排号。和讯房产从该项目销售人员处获悉，此次开盘售价将在13000元／平方米以上。然而，去年同期，该区域的商品房价格也只是7000-8000元／平方米。　　短短一年时间，房价近乎翻倍。该销售人员透露，由于近期香河大部分项目处于待售状态，房源紧缺，“房价这一段时间都在涨，下周还会再涨800-1000”，年底房价有望触及2万元的关口。　　无独有偶，和讯房产在联系了香河数十家售楼处之后发现，房价翻倍几乎已经成为香河所有楼盘的共同点，其中，涨幅最高的当属秀兰左岸小镇，和讯房产致电该项目售楼处了解到，秀兰左岸小镇目前尚处于排卡待售状态，高层暂定均价14500元/平方米，相较去年7月份6000元左右的售价，涨幅已经接近142%。　　然而，这毕竟只是暂定价，该盘销售人员称，因为高层房源余量只有50套左右，开盘当日上调房价也并非不可能。　　而实际上，香河土地出让楼面单价平均才1000元出头，但预售价却高达14000～15000元／平米。香河地价与房价间超10倍的差距，使地价涨幅完全滞后于房价涨幅，这样的高利润空间当然会引得外来品牌房企垂涎。　　中原地产首席分析师张大伟分析称，京津冀一体化对环京楼市有着明显的推动作用，作为重要交通枢纽的香河，居高不下的市场热度，高房价低地价形成的巨大利益诱惑，吸引着更多的房企向此拓展，其与本地“地头蛇”的矛盾也将更加突出。

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