房管局：阜阳商品房预售资金监管实施细则

阜阳市商品房预售资金监管实施细则

为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》、住建部《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)和住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)精神，根据《阜阳市商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，结合我市实际，制定本实施细则。

一、主管部门及监管机构

市房地产管理局为商品房预售资金监管的主管部门。负责组织实施商品房预售资金的监督管理工作，并依法查处开发企业违法使用商品房预售资金的行为。局房地产市场监管科为商品房预售资金监管具办科室。

二、监管范围及期限

本市市区范围内经批准预售的商品房项目预售资金的收存、拨付、使用管理，适用于本细则。

监管期限自取得《商品房预售许可证》开始，至项目取得首次登记证明材料后终止。

三、监管原则

商品房预售资金监管，实行政府监管、多方参与、专款专户、专款专存、专款专用、全程全额监管的原则。

四、监管账户设立

(一)拟承办新建商品房预售资金监管业务的商业银行应当与监管部门签订《阜阳市商品房预售资金监管协议》，与监管系统实现联网实时进行数据交换，经测试合格后，方可开展此项业务。

(二)开发企业申请办理商品房预售许可前，应登录监管平台，向监管部门提交监管帐户开户申请、主体施工合同、商品房销售价格备案审批表和施工合同备案表等资料，并自主选择具有资金监管资格的商业银行(以下简称监管银行)作为项目的预售资金监管开户行，网签预售资金三方(监管部门、监管银行、开发企业)《阜阳市商品房预售资金监管协议》(以下简称三方监管协议)。

(三)监管部门批准后开具电子《商品房预售资金监管账户开户通知书》，通过监管系统推送至监管银行，监管银行经审核符合开户条件后给予开设监管账户，监管部门及时将三方监管协议和监管账户信息在监管平台上公布。

(四)开发企业原则上至少设立一个监管账户，该账户不应是基本账户，在多家银行办理按揭贷款业务的开发企业，可设立多个监管账户。

五、预售资金缴存

(一)预售项目签约场所应安装与监管账号对应的专用POS机。

(二)开发企业与购房人达成预订房屋买卖意向后，登录监管平台打印《新建商品房预售资金监管缴款通知单》，购房人直接通过专用POS机缴入监管账户或持缴款通知单到银行将购房款缴入监管账户后，网签《商品房买卖合同(预售)》。一次性付全款和分期付款、按揭贷款的首付款，由购房人直接缴入监管账户，不得缴入其它账户;现金收取的，即时缴入监管账户。

(三)购房人在办理商品房预售资金缴款手续时，监管银行应按缴款通知单要求将预售房款缴入监管账户，出具缴款凭证，并及时将缴款信息上传监管平台。购房人通过POS机等非柜台交款方式缴款的，因购房信息不明暂列入监管账户不明账款明细，由开发企业、监管银行调入该房屋名下。

(四)商品房预售资金通过监管系统按套存入监管账户后，方可进行《商品房买卖合同(预售)》备案。

(五)购房人用房票自购商品住房，先期给予《商品房买卖合同(预售)》备案，不足部分由购房人自行支付直接缴入监管账户。开发企业凭房票、已经生效备案的房屋买卖合同、购房款发票、房票余额支付证明等，与征收人进行结算。征收人在购房合同生效并完成备案后按比例将房票结算款拨付至开发企业监管账户(拨付时间及具体比例以市政府或各区政府印发的房票安置文件为准)。

(六)开发企业将在建工程抵押贷款或为他人借款而将在建工程设定抵押的，所借款项作为重点监管资金进行监管。开发企业和借款人应及时将受款账户提供监管;由第三方进行借贷并用于该项目建设的贷款也必须存入监管账户。

(七)开发企业应在售楼处公示该项目的预售资金监管账户开户银行名称、账号、地址和联系电话。

六、预售资金使用管理

(一)重点监管资金主要用于监管项目主体建设施工合同内的工程款、材料款、设备款和税金等。一般监管资金主要用于重点监管资金支付范围以外的与建设项目相关的装修装饰费、燃气安装费、供水费、供电费、供暖费、景观绿化费、设计费、监理费、偿还在建工程抵押贷款、行政事业性收费以及行政处罚费用等。

(二)重点监管资金要依据施工合同的约定付款方式，严格按照工程进度和用途依申请拨付使用，不达工程进度、不符合项目工程用途等要求的，不予拨付。开发企业应当根据项目工程建设实际情况，按照合同约定的支付节点申请使用重点监管资金。

(三)监管账户内预售资金超过重点监管额度后，开发企业可以向监管部门申请使用一般监管资金。

(四)在监管资金能保障监管项目完工及建设工程质量保证金后的剩余资金可用于偿还在建工程抵押贷款。

(五)开发企业通过监管系统提交重点监管资金支取申请后，监管部门应对预售项目进行工程进度现场查勘和申请资料审核，现场查勘和资料审核应在3个工作日内完成。

(六)申请拨付的款项，由监管部门核准审批后通过监管系统推送至监管银行，监管银行按照审批事项和网络确认信息于1个工作日内拨付资金。

七、退款管理

(一)开发企业与购房人解除《商品房买卖合同(预售)》或购房人多汇房款等需要退款给购房人的，首先登录监管系统，提出退款申请并提交开发企业确认的退房申请表或多汇房款证明材料，监管部门审核确认后，出具《退款通知书》并通过监管系统推送至监管银行，监管银行按照《退款通知书》上载明的账户名称和账号进行退款。

(二)退款在一般监管资金中优先支取，不足部分可在重点监管资金中支取。

八、监管取消

(一)监管项目整体通过综合查验并取得首次登记证明材料后，监管部门根据工程价款决算总额按政府规定的比例留足建设工程质量保证金(用于建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任)后，开发企业可以申请解除监管。开发企业在线申请办理《商品房预售资金专用账户取消监管通知书》(以下简称《取消监管通知书》)，应当提交以下资料：

1、取消监管申请表;

2、新建住宅小区综合查验合格证明材料;

3、项目取得首次登记证明材料。

4、建设工程竣工决算报告。

(二)开发企业申请更改监管账户，该监管账户余额需全额转入其他监管账户内。

(三)开发企业可以提供银行保函替代建设工程质量保证金。

(四)监管部门审核通过后，向开发企业出具电子《取消监管通知书》并通过监管系统推送至监管银行，监管银行凭电子《取消监管通知书》和网络确认信息办理取消监管手续。

(五)依据阜阳市城市建设指挥部办公室要求，2013年10月1日后竣工的预售项目未足额缴交建设工程质量保证金，将在现房销售阶段足额追补，否则将不予现房合同网上备案;待足额补齐方可办理取消监管业务。

九、其它

(一)本实施细则由市房地产管理局负责解释。

(二)本实施细则自公布之日起施行，原细则同时废止。