广东江门限购 珠三角九市仅肇庆暂无新政

珠三角中经济相对落后的江门，近日也推出楼市限购新政。4月22日，江门市政府颁布新政规定：本市户籍家庭拥有三套以上住房者、外地户籍家庭拥有两套以上住房者，均不能再买新房;二手房则不设限。有网友将此戏称为史上最宽松调控政策，能否见效有待观察。

江门限购并非覆盖全市，仅针对东部热点区域——蓬江、江海两区，以及新会区会城街道。对外地人在限购区域购买新房，江门提出新要求，但门槛不高：买首套者，个税或社保需缴满半年;买第二套者，个税或社保需满一年。简言之，在江门限购区域购买新房，本地人最多能买三套，外地人最多能买两套;二手房无论买多少都不受限。

这是“史上最轻(宽松)的限购政策，为出政策而出政策”，江门市政府4月22日在微信公号挂出新政通知后，有网友如此评价。

在江门之前，国内已有多个城市响应中央号召，出台楼市新政。据财新记者此前了解，2016年11月初，中央决策层要求部分城市控制房价涨势，若11月房价高于10月，将直接问责。次月，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，更是为新一轮楼市调控奠定基调。

然而，国内城市经济发展普遍倚重楼市，大部分地方政府并不希望楼市走弱，部分调控政策“有名无实”。

江门此番新政能否控制房价快涨势头，令人生疑。从局部看，抑制部分区域的新房购买需求，短期内或能稳住该区域新房成交量价，但购房需求极可能涌向政策洼地——非限购区域和二手房市场，并刺激开发商和业主抬价。

以毗邻广州的佛山为例，2016年10月，该市在部分区域推行新房限购政策，之后三个月(2016年11月-2017年1月)，全市新房成交量环比逐月下降、成交价趋稳，但二手房月度成交量均高于此前半年(2016年5月-10月)。新政次月(2016年11月)，二手房成交量更是创下全年最高记录。

与江门相邻的中山市，3月26日所推楼市新政，也是规定本地人最多买三套新房、外地人最多买两套，二手房不限购。自新政以来，当地二手房成交日渐活跃。

纵观全国，与江门一样只限新房、不限二手房的城市不在少数，背后原因在于新房成交被纳入政府网签系统，而这恰是上级考核指标。

限购之外，部分城市还采取限价、限签等价格手段调控新房市场，但这又容易导致“双合同”盛行——开发商与购房者签订两份合同：购房合同所列价格低于政府指导价，用于网签;另一份合同补足网签价与市场价之间的差价，冠之以装修款或车位销售等名义，可谓“上有政策、下有对策”。

江门此番也提出：要加强商品住房价格管理，不接受价格指导的项目不予备案，开发商不得以虚假装修变相提高房价。此外，江门在信贷方面普遍规定首付最低三成，但针对当地已有一套住房且房贷未结清者，购买普通住房首付要求最低四成。限贷政策仅针对前述限购区域。

综上可见，江门楼市新政颇为宽松，这得益于中央政府为三四线城市留下的口子——“因城施策去库存”。江门如今仍处去库存阶段，据该市住建局数据，2016年末该市商品住宅库存消化周期约为8.3个月，较上年末缩短5.5个月，但楼市区域分化明显，西部库存仍较大。

江门市住建局数据显示，2017年一季度，该市新房成交均价6500多元，同比涨18%;限购范围内的蓬江、江海两区新房均价较高，达8000多元，同比涨26%。同期，江门全市新房和二手房的成交套数、面积，同比涨幅均在50%以上。

自2016年10月至今，广东珠三角九个城市中已有八城出台楼市调控新政，仅余肇庆暂无动静。