买二手房遇新政如何实现最大利益

发布时间： 2017-08-15 08:56:00

来源：城市快报

买房子是市民生活中的大事，人们都愿意顺顺当当的。然而，有位市民的买房过程却不顺利，大部分房款交完了，遇上了限购，买房就这样被耽搁下来，从而形成房屋买卖合同纠纷案。买家作为原告求助到天津击水律师事务所，安刚律师接受委托成为其代理人。经过了解得知，2016年12月5日，原告买方与被告卖方签订房屋买卖合同，房屋价款为50万元，原告已经交付房款40万元。根据合同约定，原、被告应于2017年2月13日之后打正式协议，此后被告一直拒绝履行合同义务，直到天津市施行新的限购政策。

根据新政规定，原、被告无法在房管局签订买卖协议，被告就是以此为由主张解除双方的买卖关系。安刚律师则认为，原告与被告形成买卖合同关系的时间是在新政前，而且原告已经将大部分房款给付完毕，虽然此后颁布限购新政，但是不能溯及既往。被告无正当理由拖延签订房管部门正式协议，导致无法完成所有权转移登记手续。本案仍应当判决继续履行合同。

随后，安刚律师与法官多次沟通案情。法官认为被告确有违约情形，但是因天津市新的限购政策导致本案判决继续履行合同的风险极大，法官提示变更诉求，即解除合同向被告主张赔偿损失。安刚律师与委托人原告沟通后帮助委托人分析，变更诉求后实现的利益远小于继续履行合同后的利益。

安刚律师建议尝试以下方案：作为房屋买卖合同的卖方，其签订合同的目的就是取得房款，至于谁支付房款对其无任何影响。所以可以由双方协商，原告另行指定他人作为新的买方，被告与该买方签订正式协议。后经双方协商，被告卖方同意该方案，但是要求涨价5万元，又经磋商，由5万元减少到3.5万元。原告与被告解除房屋买卖合同关系，并指定其姐姐作为新的买方重新签订合同，后撤诉。起诉时，原告方已经申请对房屋采取保全措施。这样可以保证被告不将房屋另行出售。目前，被告已经与原告姐姐完成签约。

律师提示：

天津击水律师事务所安刚律师提醒市民，限购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，属于不可归责于买卖双方的事由，一般情况下，法院会判决解除合同;如果确有证据证明无论是否限购，一方均构成违约，非违约方有权追究其违约责任;限购政策导致买方无法继续购买房屋的，买方可以与卖方另行协商其他方式妥善解决。

责任编辑： will

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