融创优质廉价并购回报丰厚 上半年核心净利增长近4倍

大胆并购优质项目，谨慎获取低价土地储备，融创中国(01918.HK)这一“独门绝技”在2018年上半年又取得丰收。

8月31日，融创中国公布2018年中期业绩，上半年实现销售额1915.3亿元，同比增长76%，而前7个月，融创中国完成的合同销售额已达2254亿元，完成全年4500亿销售任务50%以上。对比2017年前7月的完成比率37%，今年完成4500亿应该不是难事。

由于融创中国近年来销售的强劲表现，上半年结转确认收入大幅上涨，实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%，毛利润115.3亿，同比增长251%，归母净利润63.6亿，同比大涨287.7%，归母核心净利润66.1亿，同比大涨292.3%。基本每股盈利1.45元，同比大涨245%。

在快速扩张规模的同时，融创中国仍然延续着一贯的谨慎拿地策略，尽可能地通过并购获取优质低价的土地储备，极少在公开市场上拿地，这让其毛利率也保持着相当的竞争优势。

核心净利润增长近四倍

孙宏斌近年来在资本市场上动作不断，收购联想项目，增持金科股份，收割万达文旅城，大举进军存量房市场龙头链家地产……，使得一个2014年销售额仅600多亿，全国房企中排名第10的企业，在2017年一跃而成为3000亿级，排名第4的巨擘。

从销售数据上，融创2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%。

这也给融创带来了业绩爆发，基于房地产行业收入确认滞后的特点，2015-2017年的销售额猛增带来了2018上半年大幅上涨的业绩表现，实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%;归母净利63.6亿元，同比增长389.3%;核心净利66.1亿元，同比增长391.8%。

而在销售额方面，融创中国继续突飞猛进，2018年前7月创造了2254亿元的销售额，离其全年4500亿的目标还有一半，由于房企销售签约一般集中在下半年。据了解，今年下半年，公司合计拥有可售货值约4900亿元，分布于一二线合计74个城市约360多个项目中，预计全年实现年初既定的4500亿销售目标已无悬念。2017年前7月融创中国完成全年目标的37%，可以预测到今年剩下5个月融创中国依然后劲儿十足，4500亿并非难事。

可以预见的是，未来1-2年内融创中国的收入还将持续大幅增长。

毛利率持续攀升

业绩暴涨的同时，“含金量”和效率也颇高。2018年上半年融创中国毛利率24.7%，较去年同期增长约2.5个百分点。毛利率连续多年攀升，也显示其运营优化已取得实效，核心净利增长有望持续释放。

融创中国毛利率持续上调，与其并购优质低价土地储备密不可分。

融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会现场表示：“2016年，我曾经说过，这次宏观调控的严峻程度是不可想象的，会改变购买预期。到目前我们仍然判断，宏观调控政策在短期内不会放松，因此我们还非常小心谨慎，2016年到现在几乎没有在公开市场拿地，现在还是如此，安全是第一位的。”

通过一系列高性价比的并购，融创中国获得了成本相对合理的土地。数据显示，截至6月末，融创拥有土地储备2.31亿平方米，其中绝大部分是通过并购获取，超过92%位于一二线及环一线城市，目前融创合作机构快速从2016年的109个增加至 2018 年中期 203 个，为融创提供一线的土地线索和发展机会。通过并购拿地也有效降低了融创获取土地的成本，融创土地储备的平均成本只有 4470 元/平米。对应同期超过16000元/平方米的销售均价而言，融创可运作的利润空间十分丰厚。

2018年上半年，融创中国进一步严格拿地纪律，控制买地节奏和支出，并提高了拿地标准，融创目前拿地必须保证IRR 高于50%，项目净利润率高于15%。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在业绩会现场表示，融创未来仍将聚焦一二线核心城市为主的布局方向，继续坚持高拿地标准，严格控制土地获取节奏和规模。

他同时判断：“过去两年，无论是公开招拍挂还是收并购，卖方预期都在一个比较高位的水平上，但是，未来一两年，卖方的地价预期肯定会往下走。”调控之前涨得少的区域，可能未来的地价水平不会有大幅度波动，调控之前就涨得比较高，同时供求关系也有问题的区域，未来地价可能会出现持续下调。

杠杆率下降

在规模扩张的同时，为控制风险，融创中国谨慎地保持着稳健的财务政策。今年以来，在全国倡导去杠杆的宏观经济环境下，融创坚持“强运营、控投资、降杠杆”的策略。

截至报告期末，融创总资产6699亿，同比上年末的6231亿增长468亿;所有者权益635亿，较上年末的606亿增加29亿。经营规模提升的同时，有息负债持续下降，较上年末减少近百亿。

汪孟德表示，降杠杆是融创这两三年非常确定的方向。未来几年，融创的杠杆率还会持续的下降，净资产水平则会持续提升。

此外，融创还十分重视现金流的安全，强化现金流管理，时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。

截至6月30日，融创拥有现金余额874亿元，与上年末保持平衡。

融创稳健且有质量的增长得到资本市场的认可。今年5月4日，恒生指数公司公布的2018年一季度检讨结果中，融创中国入选恒生中国(香港上市)25指数。据了解，该指数的成分股主要涵盖大型国企及优质大型蓝筹民营企业，纳入该指数也意味着融创即将入选恒生指数，跻身蓝筹行列。同时，国际评级机构穆迪也连续两次上调公司评级，由稳定提升至正面。