出台15年的限售政策能把房价降下来吗？

本轮楼市调控，最显著的一个特点，就是包括限购、限贷、限售、限价等限制类手段全部到位，也正是这些限制类手段的使用，让房价上涨的势头得到了有效遏制。特别是限售政策，在此前的楼市调控中，并没有使用。因此，也被认为是最有效的调控手段之一。于是，有网友问，假如出台时间长达15年的限售政策，是否能够让房价降下来呢?

用限售的方式遏制交易。确实是遏制炒房的重要手段，也是能够发挥作用的重要手段。但是，需要明确的是，房价上涨的原因，到底是什么，到底哪些原因才是房价快速上涨的根源。也只有这样，才能把房价真正控制住、遏制好。

而就目前的情况来看，影响房价的原因，或者说决定房价的原因，主要是三大方面——土地、炒作、资金，亦即土地的价格、炒房行为和开发商是否有足够的资金做支撑。

很显然，炒作只是其中的一个方面原因。而限售，则是遏制炒房的一种手段，一种比较有效的手段。因此，仅仅遏制炒房，只是堵住了房价推动上涨的一个通道，另外两个通道能否也遏制住，才是关键。

首先来看地价。从此轮房价上涨的情况来看，如果说起步还可以从开发商暴利中找到一些原因的话，紧接着就是地价快速上涨的带动。过去，地价占房价的比重不到20%，也就是说，房价主要是建筑成本与开发商利润，以及各种规费。而建筑成本与规费都是相对稳定的，房价变动主要看开发利润。所以，控制房价比较好办。

但是，从目前的情况来看，地价占房价的比重已经接近一半，高的地区超过60%。那么，控制房价的关键就是要控制地价了。如果地价能够下降一半，房价就能下降20%以上，热点城市更是可以下降30%以上。由此给广大居民带来的利益该是多少。

由于地价过快上涨掩盖了房价上涨的真实含义，而开发商则可以利用地价做出各种各样的花样。因此，调控的难度也加大了。从而给了炒房者更大的炒作空间，给了开发商更多利用空间。为什么很多企业要把资金拿来投资房地产，去不惜一切代价地买地，原因就在于，地价有空间，还有炒房者帮忙。

如果地价控制住了，房价的透明度高了，炒房也就比较好控制了，如果能够限售个十五年，应当会效果不错。特别是地价下跌带来房价下跌，炒作的空间就会大大降低，炒房者会因为房价下跌而落荒而逃，而不会再给房价添油加醋。

再来看资金。开发商所以敢对抗调控，敢死杠房价，就是因为手中有钱。为什么会有钱，多数开发商自身并没有多少钱，更多的钱是来自于金融机构。也许有人会说，调控如此严厉，银行也都出台了限贷政策，开发商怎么还能从银行拿到钱呢?问题就出在这里，出在银行身上。

按照央行发布的数据，截至2018年6月末，全国房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%，增速比上季度末高0.1个百分点;上半年增加3.54万亿元，占同期各项贷款增量的39.2%，比上季度末高0.1个百分点。

开发贷款仍在增加，开发商仍然能够源源不断地从银行获得资金，又怎么可能不死杠房价呢?所以，银保监会也于8月份开出了418张银行类罚单，罚没约13139万元，问责265人。其中，五大行收到罚单46张，股份制银行收到14张罚单。而从受处罚领域来看，房地产类贷款成此次监管重点，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚。如建设银行宁波市分行，8月份因个人贷款资金违规流入股市、房市，被罚20万元;此外，重庆农村商业银行，因贷款资金借道建筑企业投向房地产，被罚50万元。

所以，资金充足，也是导致开发商敢于死杠房价、房价难以平稳甚至下降的主要原因之一，是必须解决的难题之一。在这样的情况下，仅仅出台限售15年的政策，还是远远不够的，必须同步出台能够遏制地价上涨和控制开发商资金的手段。只要地价控制好了，开发商资金紧张了，房价就会越来越稳定，炒房者的信心就会大受打击。特别是手中有多套房的炒房者，会迅速抛售，继而带动房价的进一步下降。