居住权是个啥？还不了解你就真的拉胯了

居住权的到来，让房地产交易更复杂。但也解决了长久以来房地产市场存在的灰色问题。居住权到底是啥？不来了解一下？

十三届全国人大三次会议5月28日表决通过了《中华人民共和国民法典》。6月1日，新华社授权全文播发这部法律，宣告「民法典时代」正式到来。

对于房地产业来说，《民法典》最大的变化是新增加了「居住权」 。

怎么来理解居住权，对二手房交易又会产生怎么样的影响?

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居住权是什么?

《民法典草案》的标准说法是，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权当然也不是随便说说的，它的设立需要同时满足：

1、以书面形式订立居住权合同。

2、需在登记机构办理居住权登记。

与房产所有权和租赁权相比，有这些不同点：

1、居住权无偿设立，但是也可以另行约定付费;

2、居住权不能转让、继承;

3、已经设立居住权的房屋不能出租，但是另有约定的除外;

4、居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

简单地说，居住权填补了「房屋所有权」和「租赁权」的中间地带，有利于最大限度地发挥房屋的效用。

与所有权相比，居住权的要害在于即使你有房屋的所有权，在居住权约定的期限内，你也只能允许居住权人居住。而至于所有权可以转让、继承、出租、抵押等，居住权人都是无权的。

与租赁权相比，租客往往可以根据合同约定，有做二房东的权利，但居住权人是没有这个权利的。当然，租赁权其实是一种很小的权利，只是「买卖不破租约」，本身还是尊重等价交换的原则。

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为什么要出台这个居住权?或者说，居住权主要针对哪些情形?

提议设立居住权，主要是出于这样几种情况：

第一种情况，比如一个归国老华侨的故事，他在广州市中心拥有一幢别墅，膝下有一子一女，老人临终前立了一份遗嘱，将别墅所有权归属儿子，但女儿可以终生居住。这个从法律层面怎么来保证实施。

第二种情况，比如，很多家庭雇有保姆，一个保姆伺候一家人很久，年老的时候没有住所，这样可以设立一个合约并登记，让保姆有房屋居住权，可保证保姆居住直至去世。

第三种情况：租赁同权所说的权，主要也就是居住权。

公租房未来很可能会通过「居住权」加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确「居住权」，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

第四种情况：以房养老，老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。但一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。

如果在签订「以房养老」协议的同时，保障老人居住权，就样在老人的有生之年谁都无法剥夺其居住权。

第五种情况：在婚姻纠纷和司法拍卖中，经常会碰到法院要支持弱者的居住权问题。如今居住权的存在，为此提供了合理合法的解决方案。

第六种情况：养老住宅。老年公寓的获地途径与类型多样，其中有经营主体以70年的养老住宅用地获得老年公寓开发权，但又不能转让给个人。这时，通过居住权确认的方法，可以破解这个问题，也符合国家为了发展老年公寓的初衷。

虽然居住权主要是出于保护弱者的权利，但是，对于房屋所有权人来讲，也是多了一种对房屋所有权益处置利用的方式。

其实，即使在今天，很多城市仍然有着很多未经房改的老的公租房，类似这次出台的居住权。

只是，以前这种权利主要存在于国有企事业单位与个人之间，现在，个人与个人之间也可以通过登记给予居住权。

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居住权的到来，让房产交易变得更加复杂。

过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。

未来，房产查册，还要看是否存在「居住权」，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。

毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的「负担」，有了「负担」之后，房产交易必然受到影响。

这与租赁关系有着明显不同。虽说「买卖不破租赁」，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。

居住权，更进一步。 居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。 同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。

如果你买到已经有居住权人的房屋，即使房屋能够过户到你的名下，你也不能居住，不能实现你的居住权。

这样的房子，你自己住不了，而你如果要去银行抵押什么的，也会受到估价上的限制等等。

此外，还要有个问题，需要等待相关部门出台细则。

一是，新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有，也就是说居住人有没有权益获得学籍与户籍?是双方约定就行呢，还是要依赖政府的规定。

二是，未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳，目前也没有明确。