全国土地流拍超800宗！对房价的影响有多大？

众所周知，地价是房价的主要构成部分，从2003年房地产市场放开以来，地价占房价的比重就一直处于上升态势。在建筑成本、各种规费等相对稳定的情况下，影响房价的主要因素应当是地价。地价涨，则房价涨;地价稳，则房价稳;地价下降，房价也就能够下降。否则，房价很难出现下降。

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土地流拍的真相

“流拍”的意思是说参与竞拍的人数达不到规定人数的拍卖活动。那土地流拍就是说地方政府想要拍卖土地，但是参加竞拍的开发商的家数少于规定的家数，无法拍卖，造成土地流拍。

土地流拍的现象没有媒体说的那样严重。

首先，流拍的土地中，住宅用地占比很少，2018年全国土地流拍已近800宗，但这800宗里面，大概只有146宗是住宅或兼有居住功能的规划地块，分布在全国46个城市。

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开发商为什么不愿意拿地了呢?

去年打破头拿不到地，现在有地没人拿，开发商同样是人，在群体性热潮中，很难保持冷静。难道开发商不想拿么?当然不是，因为很多时候没钱，因为要降低杠杆。

没钱两个原因，一个是项目周转速度，一个是融资渠道，如果再有，就是高杠杆风险警示，要降低杠杆。前两年高价拿地遇上现在的限价让谁开始销售都不乐意，周转明显慢下来了。周转趋缓，但是对于销售回款的依赖性却加强了。股权融资冻结、公司 债受到严格监管、非标渠道的关闭，开发商融资很难。

找不来钱，但是国家要求杠杆要降低，负债要降低，只能依赖销售回款。前6 月开发资金来源同比增长4.6%，其中国内贷款占比持续下降，以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增，二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。在贷款大幅收紧的环境下，房企资金空间也十分有限，“降杠杆”了，借钱拿地自然也行不通了。

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那既然土地流拍现象不会造成房价下跌，房价会上涨吗?

小编认为房价上涨的可能性不大，为什么?因为土地拍卖的溢价率在下降。

先科普一下什么叫“土地溢价率”?假如我卖一块地，两家开发商竞拍。这块地100万起拍，最后以125万的总价成交。那么土地溢价率就是25%了。

从上图可以看出， 2018月7月的全国土地成交的平均溢价率只有11.67%。与2017年7月相比，平均溢价率跌了18.58%。这一年来，土地溢价率是在下降的，这说明开发商拿地的意愿在下降，拿地的成本在下降。

那为什么开发商的拿地意愿在下降呢?主要还是因为近几年，政府调控房价的措施越来越严厉，态度越来越坚决，7月份召开的中央政治局常委会上，高层明确指示：要坚决遏制房价上涨。

而之前的措辞是遏制房价过快上涨，我想高层的意思已经很明确了，由允许房价上涨，但是不要涨的太快变成了不允许房价再涨。所以从这个角度讲，房价再上涨的可能性已经不大了。

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现在适不适合买房呢?

在中国看房价走势，首先要看政策力度，如果政府态度很坚决要控制房价上涨，那就一定能控制的住。

但是出现下跌的可能性也不大，上面也分析了，土地流拍只是个案没有普遍性，再说流拍率也不高。

其次，下半年的整体的宏观经济政策还是非常宽松的，在货币政策方面，会出现结构性宽松的现象，在财政政策方面，积极地财政政策会更加积极，基建的投资力度也会加大。

所以市场上的流动性会比上半年充裕，钱多了之后，最终还是会流到老百姓的口袋里的，老百姓有钱了就会增加消费，购买力就会增强，对购房的需求也会增加，所以房价下跌的可能性也不大。

虽然不想承认房子的商品属性，但房子确实是一种具有特殊意义的商品，不论租赁还是买卖，这中间都涉及交易环节，而人在这一环节中起着至关重要的作用，有人的地方就有居住需求，人越多，居住需求越旺盛，房子当然紧俏。眼下各城都在打“人才争夺战”，赶快看看你所在城市怎么样了吧!